您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

山东省济南市人民政府


济南市外商投资开发经营房地产管理暂行办法

《济南市外商投资开发经营房地产管理暂行办法》已经1992年10月12日市人民政府第122次常务会议通过，现予发布施行。

济南市代市长 谢玉堂

一九九二年十一月十八日



　　第一条 为吸引外商投资进行房地产开发，改善投资环境，促进城市房地产业的发展，根据国家和省有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
　　第二条 经批准在本市范围内从事房地产开发经营的外商独资企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业（以下简称开发企业）必须遵守本办法。
　　第三条 本办法所称房地产开发经营是指开发企业依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行开发建设，并对土地使用权从事转让、出租、抵押和对地上建筑物及其附属设施从事出售、出租、交换等经营活动。
　　第四条 市房地产开发管理办公室（以下简称市开发办）负责组织协调本市开发企业开发经营房地产活动，并依法对开发企业的生产、经营、管理进行监督检查。
　　市规划、土地、房管、外经贸委、工商管理、税务、外汇管理等有关部门应根据职责分工，密切配合房地产开发经营管理部门，加强对开发企业开发经营房地产活动的管理。
　　第五条 开发企业受中国法律的管辖和保护，其一切活动应当遵守中华人民共和国的法律、法规。
　　第六条 设立开发企业按下列程序办理手续：
　　（一）向市外经贸委提出开办企业的书面申报，经审查批准，领取外资企业批准证书；
　　（二）自接到外资企业批准证书之日起三十日内，持批准证书及有关文件，向市工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。营业执照的签发日期为该企业的成立日期。
　　第七条 开发企业的注册资本不得少于一千万元人民币（或等值的其他货币）。其中外方注册资本占总投资的比例，应按国家有关规定执行。外方的投资金额应当按照合同规定的出资期限投入。
　　中外合资、合作企业使用国内贷款的比例，不得超过中方投资的份额。中方不得以银行贷款作为注册资本。
　　第八条 鼓励开发企业从事下列项目的开发建设：
　　（一）工业、科技项目的房地产开发；
　　（二）能源、交通等大型基础设施；
　　（三）城市公用基础设施、旅游设施和商业服务设施；
　　（四）高档次、大体量的建筑物。
　　第九条 开发企业开发经营房地产，应当依照《济南市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》，取得土地使用权。
　　鼓励本市生产性企业将依法取得的国有土地使用权作为条件与外商合资、合作开发经营房地产。
　　第十条 开发企业应当严格按照《济南市城市规划管理办法》和建筑设计、施工管理、竣工验收等有关规定，进行房地产开发建设。
　　第十一条 房地产开发建设项目的规划设计，一般应由中国境内具备相应资质的规划设计单位承担，确需委托境外的规划设计单位设计的，应根据城市规划要求进行设计，并经规划管理部门审查后方可实施。
　　第十二条 开发企业按照开发建设规划实施，并达到国有土地使用权出让合同规定的条件后，可依照《济南市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》及其他有关规定，转让、出租土地使用权或者出售、出租、交换房屋。
　　第十三条 开发企业经营的房屋和土地使用权，可依照我国法律、法规在中国境内、境外转让、出售、租赁、继承。如上述经营活动和法律行为在中国境外进行的，应取得所在国或地区的公证及外交部或外交部授权机构的认证和中华人民共和国驻该国或该地区大使馆、领事馆、商务代表机构的认证。经营活动和法律行为在中国境内进行的，必须经公证机关公证。
　　第十四条 转让土地使用权或出售、出租、交换房屋的当事人双方必须签订合同，其价格由双方协商提出，报市开发办审查，并报经市政府批准后执行。土地使用权转让时，土地发生增值的，应按《济南市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》的规定，向市人民政府缴纳土地增值费。
　　房屋出售价格明显低于房屋所在地商品房市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
　　第十五条 买卖房屋时，当事人双方应签订《房屋买卖（预售）合同》，并到市房地产交易所办理成交手续。
　　出售现货房屋自签订合同之日起六十日内，预售的房屋自竣工验收合格后六十日内，买方应持《房屋买卖（预售）合同》和房屋交付凭证，分别到市土地管理部门和市房产管理部门办理土地使用权和房屋产权登记手续。
　　第十六条 开发企业依法取得的土地使用权、房屋产权，可以用作抵押。未经土地管理部门和房产管理部门登记，其抵押行为无效。
　　第十七条 房地产租赁双方应签订《房地产租赁合同》，并按规定办理租赁手续。
　　第十八条 开发企业自企业成立之日起三十日内，应向税务机关办理税务登记。应向当地的税务机关和财政部门报送季度和年度会计报表，并应附送在中国注册的会计师查帐报告。
　　第十九条 开发企业应按照我国税法的规定纳税，并可以按我国有关规定向税务机关申请减税、免税的优惠待遇。
　　第二十条 开发企业进行房地产开发经营，按下列规定减免土地使用费：
　　（一）在合同规定的房地产开发建设期间，免缴土地使用费；
　　（二）在荒山、荒地、荒滩和市政基础设施不配套地区开发建设后，利用该房地产自行组织生产或经营的，免缴土地使用费二十年。
　　第二十一条 开发企业不以盈利为目的，开发建设教育、医疗卫生和其他社会公益事业项目的，可经土地管理部门审核报市政府批准，减缴或者免缴土地使用权出让金。
　　第二十二条 以举办产品出口型和先进技术型项目为主的开发企业，其开发建设用地的土地使用权出让价格给予优惠；进行城市公用基础设施建设的，按生产性项目对待，可申请享受减免所得税待遇。
　　第二十三条 外商投资从事能源、交通等大型基础设施开发建设的，市政府可根据投资者的意向提供一定地块，由外商投资者进行房地产开发经营，其土地出让金予以减免。
　　第二十四条 开发企业开发经营房地产中有关外汇事宜，依照我国外汇管理规定办理。
　　第二十五条 开发企业在开发经营房地产活动中发生合同争议时，当事人应通过协商或调解解决，协商调解解决不成的，由中国仲裁机构仲裁，也可由合同规定的仲裁机构仲裁。
　　当事人没有在合同中订立仲裁条款，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向我国有管辖权的人民法院起诉。
　　第二十六条 香港、澳门、台湾的企业和其他经济组织及个人在济南市以独资、合资或者合作的形式开发经营房地产，参照本办法执行。
　　第二十七条 本办法实施中的具体问题由济南市房地产开发管理办公室负责解

　　特留份是指遗嘱人不得以遗嘱取消特定的法定继承人继承遗产份额的制度，其实质是对遗嘱自由进行限制。财产继承制度产生之后，遗产处分的自由不断扩大，但自由从来都是有限制的，遗嘱自由也不例外，常受到人伦常理的限制，并受到并不发达的物质文明限制，受到养老育幼的家庭职能限制。在利益多元化和价值多元化的现代社会，当个人的责任感和社会舆论不足以防止反道德的行为发生时，社会关系就需要强有力的行为规则和原则予以调整。特留份制度的设立就是“道德法律化”的过程。

　　特留份制度源于古代罗马法，发展于日耳曼法。在当代社会，世界上多数国家的继承法中都不同程度的规定了特留份制度。例如，《意大利民法典》明确指出：“特留份继承人是那些由法律规定为其利益保留一部分遗产或者其他权利的人。”《日本民法典》第五编第八章以专章形式明确规定了特留份制度，对特留份的权利人，份额，计算，扣减，放弃等都作了明确规定。《德国民法典》和《法国民法典》等也同样规定了特留份制度。此外，在英美法系国家的法律中，虽然没有明确提出“特留份”这个概念，但存在类似大陆法系特留份制度的规定，例如寡妇产制度，就是指未亡之妻可享有亡夫财产三分之一的终身受益权，对寡妇产，配偶一方在生前未征得对方同意不可处分，死后亦不得以遗产方式来处分。这一制度虽然在不同历史时期，不同的国度，以不同的面目，不同的称谓出现，但是通过对其渊源及立法现状的考察，可以得出结论：所谓特留份制度，是指被继承人以遗嘱形式处分其遗产时，对某些特定继承人按照法律规定享有的一定份额的遗产无权处分，只能处分该份额以外的财产。

　　严格意义上讲，我国目前并没有特留份制度，只是必留份制度。我国《继承法》第19条规定：“遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的份额。”对于该条规定，普遍认为这是必留份制度的表现。该规定只对特留份权利人的范围作了条件限定，即只有同时满足“缺乏劳动能力”又“没有生活来源”两个条件的继承人才能成为特留份权利人，有学者称之为“双缺人”。另一条规定则是最高人民法院《关于执行〈继承法〉若干问题的意见》第37条，具体内容是“遗嘱人未保留缺乏劳动力又没有生活来源的继承人的遗产份额，遗产处理时，应当为该继承人留下必要的遗产，所剩余的部分，才可参照遗嘱规定的分配原则处理。继承人是否缺乏劳动能力又没有生活来源，按遗嘱生效时该继承人的具体情况确定。”另外，《意见》第45条规定：“应当为胎儿保留的遗产份额没有保留的，应从继承人所继承的遗产中扣回，为胎儿保留的遗产份额，如胎儿出生后死亡的，由其继承人继承；如胎儿出生时就是死体的，由被继承人的继承人继承。”

　　特留份制度，使继承法对被继承人近亲属进行扶养的中心职能得到体现，我国现行继承法没有设立特留份制度，和立法当时的社会背景不无关系。当时，人们的生活资料缺乏社会风气单纯，社会意识单一，提倡劳动光荣和自食其力。我国正处于社会转型期，各种价值、伦理观念发生激励冲撞，有一部分人游离于家庭之外，不尽近亲属之间的扶养义务，却将遗产完全赠与他人。这种现象的出现纵然与社会大背景有关，但立法的不足也是显而易见的。

　　建立特留份制度，是人类共同的基本道德规范的要求，可以减少继承纠纷的发生，也有利于打击不道德行为，纯化社会风气。因此，不仅在观念上应予以更新，而且应根据社会生活的需要，设立特留份制度。