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山东省淄博市人民政府办公厅


淄博市人民政府办公厅关于印发淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定的通知


各区县人民政府,高新区、文昌湖区管委会，市政府各部门，各有关单位，各大企业，各高等院校：
　　《淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　淄博市人民政府办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一二年二月二十九日


淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定

　　第一章 总 则
　　第一条 为了规范本市国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》、《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》和《淄博市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》,结合本市实际,制定本规定。
　　第二条 在本市行政区域内，评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本规定。
　　第三条 市房屋征收部门应当每年推荐一批社会信誉好、综合实力强、具有三级资质(含)以上的房地产价格评估机构（以下简称评估机构）名单供被征收人选择。
　　第四条 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，评估机构可持房屋征收部门介绍函查询，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。
　　评估机构评估测算新建商品房价格，如需向有关房地产开发企业征询销售价格时，房地产开发企业应当如实提供。
　　第五条 被征收房屋和用于产权调换房屋及其占用范围内的国有土地使用权的价值应当一并评估。
　　第六条 房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
　　第二章评估机构选定
　　第七条 房屋征收公告发布当日，房屋征收部门应当公布房屋征收评估机构选定方案，其主要内容应包括：
　　（一）房屋征收部门应当根据征收项目需要，就项目概况、评估范围、承担房屋征收评估的评估机构数量、评估期限等向纳入名单的评估机构发出报名通知，在报名并出具评估承诺书的评估机构中推荐2至5家作为候选评估机构，供被征收人选择。　　
　　（二）房屋征收部门应在征收范围内，就候选评估机构的资格、信誉、评估人员等情况进行公示，告知被征收人协商选定评估机构的权利、期限。候选评估机构应委派1至2名工作人员在房屋征收部门指定的地点进行现场介绍。
　　（三）承担房屋征收评估的评估机构由被征收房屋所在地乡镇人民政府、街道办事处、居（村）民委员会组织被征收人在房屋征收公告发布之日起15日内从候选评估机构中协商选择。超过50%的被征收人共同签字认可的评估机构，视为共同协商选定。
　　（四）在公告协商期内协商不成的，房屋征收部门组织集中投票，并将投票选择评估机构的时间、地点和相关事宜告知被征收人。被征收人应在规定时间内持房屋权属证书，按一个房屋所有权证一票的原则，到指定地点参与投票。依据计票结果，得票最多的评估机构当选。得票较多的评估机构出现两家以上票数相同的，房屋征收部门通过组织公开抽签或摇号的方式选定评估机构。
　　（五）参与投票的被征收人占被征收人总人数比例低于30%的，房屋征收部门可以通过抽签、摇号等形式在候选评估机构中随机选定评估机构。
　　集中投票、抽签或者摇号时，邀请被征收人代表、被征收房屋所在乡镇人民政府、街道办事处、居（村）民委员会代表进行监督。
　　第八条 承担房屋征收评估的评估机构（以下简称征收评估机构）选定后，房屋征收部门应当在征收范围内公告，并与其签订房屋征收评估委托合同。
　　房屋征收部门应当向征收评估机构支付评估费用，并从征收补偿费用中列支。
　　第三章被征收房屋价值评估
　　第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
　　房屋征收部门应当向受委托的征收评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。
　　第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
　　第十一条 征收评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
　　被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
　　因被征收人的原因不能或者被征收人拒绝对被征收房屋进行实地查勘的，房屋征收部门应当邀请无利害关系的第三人到场见证，并在分户评估报告中做出相应说明。征收评估机构可以依据被征收房屋的相关权属资料，参照同区域该类房屋进行评估。
　　第十二条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对各类评估方法进行适用性分析后，选用两种及以上评估方法对被征收房屋价值进行评估。只能选用一种评估方法的，需在评估报告中说明理由。
　　被征收房屋的类似房地产已形成交易的，应当选用市场比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
　　同时选用两种及以上评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
　　第十三条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、环境、设施配套、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响评估对象价值的因素。
　　第十四条 被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
　　被征收房屋类似房地产的市场价格，是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然和不正常的因素。
　　第十五条 征收住宅房屋评估时，测算的基本技术路线为：
　 （一）确定房屋类别。即根据房屋的建筑结构、层数确定住宅房屋的类别。
（二）确定评估基准价格。即确定被征收住宅房屋所处区位该类新建商品住宅房屋的市场价格。
　　该区位或者该区域有已建成该类商品住宅房屋的，应当依据其销售均价，确定该区位的新建商品住宅房屋市场销售价格。该区位或者该区域没有该类新建商品住宅房屋的，可以依据拟新建项目立项、规划、用地批准文件以及施工图、建设标准、配套设施标准，推算该项目的商品住宅房屋的市场销售价格。
（三）测算价差。即确定被征收住宅房屋与该类新建商品住宅房屋的价差。
　　根据被征收住宅房屋的结构、成新、楼层、朝向等房地产状况调整因素，确定被征收住宅房屋与该类新建商品住宅房屋的价差。
（四）依据评估确定的被征收住宅房屋的货币补偿价格，结合其建筑面积计算确定被征收住宅房屋的货币补偿价值。
　　被征收房屋的货币补偿价值不得低于市人民政府确定的征收住宅房屋的最低货币补偿价值。
　　第十六条 非住宅房屋的货币补偿价值，应当按照本规定第十二条选用相应评估方法、参照被征收房屋类似房地产的市场交易价格，结合其房地产状况评估确定。
　　第十七条 被征收房屋附属物的补偿价值，由征收评估机构评估确定。
　　第十八条 征收评估机构应当按照房屋征收评估委托合同约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示7日。
　　公示期间，征收评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。初步评估结果存在错误的，房地产价格评估机构应当及时修正。
　　第十九条 分户初步评估结果公示期满后，征收评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人送达分户评估报告。
　　整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。
　　第二十条 被征收房屋已经装饰装修的，补偿价值由评估被征收房屋的同一评估机构结合成新评估确定，并出具单项装饰装修评估报告。征收当事人对装饰装修补偿价值协商一致的，按照协商价值确定。
　　第四章产权调换房屋价值评估
　　第二十一条 房屋征收部门应当向受委托的征收评估机构提供用于产权调换房屋情况。
　　第二十二条 产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
　　第二十三条 产权调换住宅房屋和非住宅房屋的评估，分别按照本规定第十五条第（二）项、第十六条执行。
　　产权调换房屋为待建期房、在建工程、已竣工尚未办理房屋所有权证的，征收评估机构应当向房屋征收部门提供以幢为单位每层单价的评估报告。
　　产权调换房屋为新建房屋且已经办理房屋所有权证的，征收评估机构应当向房屋征收部门提供分户评估报告。
　　第二十四条 产权调换房屋附属物的价值，由征收评估机构评估确定。
　　第二十五条 产权调换房屋为经济适用住房、限价商品住房的，政府确定的价格即为产权调换房屋价格，不再进行评估。
　　第五章复核评估和鉴定
　　第二十六条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自评估报告送达或收到之日起10日内，向征收评估机构申请复核评估。
　　申请复核评估的，应当向原征收评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
　　第二十七条 原征收评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告。评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
　　第二十八条 市房产管理部门应当成立由资深注册房地产估价师及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成的市房地产价格评估专家委员会（以下简称市评估专家委员会），负责对征收评估进行技术指导,受理房屋征收部门、被征收人对征收评估机构做出的复核结果有异议的鉴定申请，出具书面鉴定意见。
　　第二十九条 被征收人或者房屋征收部门对原征收评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市评估专家委员会申请鉴定。
　　房屋征收评估复核结果鉴定程序由市房产管理部门制定。
　　第三十条 市评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
　　第三十一条 市评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
　　经市评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告。评估报告存在技术问题的，出具评估报告的征收评估机构应当重新出具评估报告。
　　经鉴定维持复核结果的，鉴定费用由申请鉴定的当事人承担。经鉴定需要重新评估的，重新评估的费用和鉴定费用由原征收评估机构承担。
　　第三十二条 房屋征收评估鉴定过程中，征收评估机构应当按照市评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明并提供评估技术报告。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
　　第六章监督管理
　　第三十三条 征收评估机构应当将下列资料(原件或复印件)与评估报告(含评估技术报告)一并整理存档 ：
　 （一）征收评估委托书及征收评估委托合同；
　 （二）评估对象的权证材料及有关基本情况的证明材料；
　 （三）评估对象的实地查勘记录(文字、图片)等资料；
　 （四）可比实例的实地查勘记录(文字、图片)等资料；
　 （五）确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；
　 （六）其他涉及评估项目的必要资料。
　　征收评估机构完成并出具估价报告后，应对有关资料进行整理、归档和妥善保管。涉及办理证据保全手续的，征收评估机构应将评估报告(含评估技术报告)及估价过程中形成的有关资料同时提交委托方。
　　第三十四条 在房屋征收评估过程中，征收评估机构和注册房地产估价师按照《国有土地上房屋征收评估办法》第三十二条规定受到处罚的，由市房产管理部门记入其信用档案。
　　第三十五条 征收评估机构在房屋征收评估过程中违反本规定的，由房屋征收部门依法予以处罚。
　　第七章 附 则
　　第三十六条 本规定所称整体评估报告，是指关于征收范围内所有被征收房屋货币补偿价值的评估报告。
本规定所称分户评估报告，是指按房屋所有权证划分的被征收房屋货币补偿价值或者产权调换房屋价值的评估报告。
　　本规定所称房屋附属物，是指储藏室、车库、顶层阁楼、门斗、院墙、水池、水井、烟囱、水塔、苗木等。
　　第三十七条 在房屋征收决定作出前对拟征收范围内的房屋价值进行预评估的，参照本规定执行。受委托的评估机构应当向房屋征收部门提供以幢为单位每层单价为基础结合建筑面积计算预测总价值的评估报告。
　　第三十八条 本规定自2012年4月1日起施行，有效期至2017年3月31日。



推动平安建设人民法院要抓好“四个环节”

崔照铭


　 深入贯彻落实省委关于在全省建设“平安山东”的决定，努力在全省形成抓稳定、保平安、促发展的整体合力和良好氛围，是当前摆在各部门面前一项重大而紧迫的任务。作为国家审判机关的人民法院，必须紧跟省委部署，充分发挥职能作用，为实现“平安山东”建设的任务目标做出应有的贡献。人民法院参与“平安山东”建设，要突出抓好四个关键环节。
　 一、充分认识建设“平安山东”的重大意义，明确参与“平安山东”建设的总体要求和基本原则
　省委作出建设“平安山东”的决策部署，是实践“三个代表”重要思想，树立科学的发展观、正确的政绩观的具体体现，是解放思想、干事创业、加快发展的重要保障，是加强民主法制建设、依法治县、维护社会稳定的重要举措，代表和反映了全省人民的根本利益和迫切愿望。人民法院是党领导下的国家审判机关，担负着打击制裁犯罪、调节经济社会关系、化解人民内部矛盾、维护社会公平正义的重要职责，做好这些工作，既是建设“平安山东”的重要内容，也是实现“平安山东”建设任务目标的重要保障。全院干警必须充分认识建设“平安山东”的重大意义，明确建设“平安山东”的基本要求和目标任务，牢记人民法院所担负的重要职责，积极投身于建设“平安山东”的工作实践。
　根据省委建设“平安山东”总的要求，结合法院工作实际，人民法院参与“平安山东”建设中，要做到坚持以“三个代表”重要思想为指导，深入实践“公正与效率”主题和“司法为民”宗旨，立足于法院工作实际，全面做好各项审判、执行和信访工作，积极参与社会治安综合治理，充分有效地发挥职能作用，最大限度地预防违法犯罪的发生，最大限度地化解矛盾纠纷，减少群体性事件，缓解社会冲突，切实承担起维护国家长治久安、保障人民安居乐业的重大政治责任和司法职责，保障和促进“平安山东”建设各项任务目标的实现。
　 在“平安山东”建设中，人民法院必须按照司法工作规律办事，始终坚持正确的原则。一是坚持全面发挥职能的原则。强化惩罚、保护、调节等职能并重的意识，既依法严厉打击各类刑事犯罪，又充分发挥民事、行政审判和执行工作化解矛盾、调节社会经济关系的职能作用，保护公民、法人和其他组织的合法权益。同时，积极参与社会治安和其他领域的综合治理。二是坚持依法履行职责的原则。坚持立足审判和执行工作，着力抓好审判执行这一主业，严格依据法律规定公正高效地审判和执行案件；坚持在职权范围内办事，通过严格公正的司法活动，推动依法治国基本方略的实施。三是坚持维护公平正义的原则。深入实践“公正与效率”主题，进一步强化质量观念和效率意识，严格适用法律，确保裁判的实体公正和程序公正；坚决摒弃狭隘的地方和部门利益，统一执法标准，维护司法的统一和权威，维护社会公平与正义。四是坚持法律效果与社会效果相统一的原则。进一步强化大局意识和全局观念，在严格依法办事，确保办案法律效果的前提下，坚持对法律负责与对党和人民负责的一致性，公正司法与文明司法的一致性，司法形式与司法目的的一致性，实现司法功能的最大价值。
　二、依法严厉打击刑事犯罪，为加快经济和社会发展创造长期稳定的社会环境
　打击制裁犯罪、维护社会稳定是建设“平安山东”的首要任务，也是人民法院参与“平安山东”建设的基本手段和首要职责。人民法院在“平安山东”建设中必须始终坚持“严打”方针不动摇，依法严厉打击各类刑事犯罪活动，努力创造一个长期和谐稳定的社会环境。一是突出“严打”斗争的重点。对各种恐怖犯罪、组织和利用邪教组织破坏法律实施犯罪以及爆炸、杀人、绑架等严重暴力犯罪，黑恶势力犯罪，盗窃、抢劫、抢夺等影响群众安全感的多发性犯罪和经济犯罪等犯罪案件，要重点加强审判，坚决打掉犯罪分子的嚣张气焰。二是提高“严打”案件的审判效率。对属于“严打”范围的重点案件，凡基本犯罪事实清楚，基本证据确实充分的，要快审、快判、快执行，确保对严重刑事犯罪打得准、打得狠、打出成效；根据审判工作需要，及时调整充实审判力量，确保“严打”在审判环节不贻误战机。三是严格执行刑事法律政策。在“严打”斗争中，坚持罪刑法定、罪刑相适应等刑罚原则，依法正确地定罪量刑，确保罚当其罪；坚持惩办与宽大相结合的刑事政策，宽严相济，恩威并用，既依法严惩犯罪，又依法保障人权，对具有法定从轻、减轻或免除处罚情节的罪犯，依法给予从宽处理。四是积极参与“严打”集中整治行动。按照省委的统一部署，与有关部门搞好配合，根据不同时期、不同阶段本县的社会治安形势和犯罪走势，采取集中打击、专项斗争、专项治理、重点整治等多种有效形式，有针对性地打击突出犯罪活动，增强打击效果。
　三、依法妥善化解人民内部矛盾，努力维护人民群众的根本利益
　及时妥善化解人民内部矛盾，维护人民群众利益，是建设“平安山东”的一项重要基础性工作。人民法院受理的案件，绝大多数是人民内部矛盾的反映，能否处理好这些案件，直接关系群众的切身利益，社会的安定团结和“平安山东”建设。各级人民法院要进一步强化司法为民的思想，落实司法为民的措施，坚持“群众利益无小事”的原则，努力畅通人民群众通过司法手段解决矛盾纠纷、维护合法权益的渠道；高度重视并切实加强因国有或集体企业改制、土地征用、城建拆迁、环境污染等问题引发的群体性民事和行政诉讼案件的审理，既支持行政机关依法行政，又切实保护广大群众的合法权益；依法审理各类婚姻家庭、债权债务、损害赔偿、劳动争议等案件，有效保护人民群众的人身权利、财产权利、劳动权利；加大对下岗职工、农民工、妇女、儿童、老人、残疾人等弱势群体的司法保护力度，审理好追索赡养费、扶养费、抚育费及劳动报酬等案件，制裁职业中介的欺骗行为，防止引发不稳定因素和影响稳定的事件；审理好各类涉农案件，依法制止“乱收费、乱罚款、乱摊派”现象，打击制售“假种子、假农药、假化肥”等坑农害农行为；加强刑事自诉案件以及刑事附带民事诉讼案件的审理，既依法制裁违法犯罪行为，又依法保护被害人的合法权益；切实加强法院信访工作，强化责任意识，及时妥善处理人民群众申诉信访中反映的问题，疏导化解矛盾纠纷。
　四、通过各种行之有效的方式，积极参与社会治安综合治理
　人民法院继续坚持以审判工作为依托，认真落实参与社会治安综合治理的各项措施。一是深入开展法制宣传教育活动。充分行使好宪法和法律赋予的通过审判活动开展法制宣传教育的职能，通过庭审直播、选择典型案件公开报道、组织集中宣判和执行活动等多种形式，加大对社会关注、人民关心的各类典型案件的庭审、宣判、执行全过程的宣传，提高干部群众的法制观念和法律素质，增强干部特别是领导干部依法行政意识，引导人民群众自觉遵守法律，运用法律武器维护自身合法权益，通过正当渠道反映解决矛盾和问题。二是进一步做好司法建议工作。对审判、执行和信访案件中发现的违法犯罪或矛盾纠纷发生的形式、手段、特点及原因等，进行定量、定性、定向分析，从中总结归纳出规律和对策，及时向党委、政府提出工作决策或制定政策方面的建议；及时向有关部门提出加强和改进具体工作的建议，帮助其堵塞管理上的漏洞，预防违法犯罪、矛盾纠纷和安全责任事故的发生。三是做好未成年人犯罪审判和帮教工作。坚持对未成年人犯罪实行教育、感化、挽救的方针，进一步完善“少年法庭”审判方式，积极稳妥地开展对青少年罪犯实行社区矫正工作；对被判处缓管免以及两劳释放人员和少年犯进行跟踪帮教，帮助他们改过自新，防止重新犯罪。
　　人民法院在工作中只要抓好了以上四个环节，相信“平安山东”建设将得到进一步推进。同时人民法院要在省委的统一领导下，与其它政法部门分工合作、密切配合，“平安山东”建设必定能够实现。


　　　　　　　　　　　　　作者单位：山东县人民法院