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论商品房买卖合同司法解释第十八条之不足

最高人民法院在2003年4月28日颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，并于当年6月1日开始实施。该司法解释的颁布，给法院系统及仲裁委审理商品房买卖合同纠纷案件有了更为准确的法律依据，在司法界引起了高度的重视，且好评如潮。但是在司法实践中，笔者认为，该司法解释除了解释本身适用范围较窄之外，部分条文也存在法理上的不足，现仅就该司法解释的第十八条的不足之处分析一二。
一、司法解释的不足之处
该司法解释的第十八条的内容如下：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
笔者所认为该条的不足之处不在于逾期办证损失或者违约金计算方法，而是对于由于出卖人的原因的界定在此是不清楚的，该条文没有明确指出开发商的原因是否包含除开发商法定协助义务未履行之外的其他与开发商有关的原因，故此在司法实践中极易引起不同的理解。
二、协助义务与代理义务的差别
根据国务院1998年《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，商品房的买受人应当在法定的期限内办理土地使用权证书和房屋所有权证书（预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理），作为开发商的出卖人仅承担协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务，根据此条的规定，开发商出卖商品房，如不履行协助买受人办理产权证的义务，应当承担违约责任。
本条规定在开发商与买受人就商品房办理产权证书没有任何的特殊约定，同时也没有收取办理产权证书税费的行为时，出卖人与买受人的关系及双方的权利和义务都是比较清楚的，但在商品房买卖实践中，存在为数不少的由商品房的开发商负责办理产权证书，且在双方签订的商品房买卖合同中约定了办理房产证的程序、方式，在这种情况下，如果出现逾期办证的情况，引用该司法解释时就需要慎重，否则会出现法理上的错误。
首先，如果开发商与买受人约定由开发商代为办理产权证书，那么办证责任应当由开发商承担，此时开发商的义务就包含两个方面，一个是法定的协助义务，另一个是约定的代理办证义务，这两个义务在法律上是不同的，具体的不同点在于协助义务属于法定义务，不具有时效的限制，同时无须买受人的请求，其应当按照法规的规定予以实施，但是约定的代理办证义务是一种合同法上委托代理关系，一种纯粹的合同约定义务，该义务是一种基于请求权存在的债权义务，受到时效的限制。
其次，在商品房买卖中，开发商的法定的协助义务根据相关规定是较为明确的，根据建设部《城市房地产转让管理规定》中第七条规定，出卖人承担与签订房地产买卖书面合同、会同买受人在合同签订后30天内办理合同备案手续的义务，同时按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定出卖人还有一项提供办理权属登记的部分资料的义务，该资料主要包含用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证及房屋竣工验收资料、楼宇测绘报告、完税证明、购房发票及购房证明书等等。当然，开发商代理买受人办理产权证书在法律上是没有限制性规定的，该合同约定只是合同当事人的意思自治。
第三，由于开发商办证不能基于的原因存在多种类型，故此可能使得商品房买卖合同纠纷中逾期办证违约金支付依据的差别。开发商不承担法定的协助办证义务，应当按照司法解释第十八条的规定，承担逾期办证违约金，这毫无疑问，但是如果开发商履行了协助义务，但是其作为代理人身份不积极履行或者客观上存在履行障碍，能否按照该条文承担逾期办证违约金呢，笔者以为应进行区分，毕竟代为办证义务是基于合同产生的义务，而且该义务是基于开发商与买受人就房产证办理在买卖合同中签订的委托代理条款而赋予开发商的一项义务，这与法定义务是根本不同的。当然在实践中，开发商代为办证迟延，肯定也会使买受人存在损失，但是该损失如何界定，只能依据合同法关于委托合同的规定予以测算，而不能按照商品房买卖司法解释第十八条计算，即使是按照合同法关于委托合同的规定或者合同约定计算出的损失数额是一致的。
第四，如果由于买受人不支付代理办证的对价或者由于不可抗力的因素使得其在履行了协助义务后，无法履行其代理办证的义务，双方之间的代为办证的代理合同应自然解除，开发商也不应承担违约责任，但是其协助办证义务不应受到任何的影响，无论是开发商的协助义务已经在履行中还是已经履行完毕。
三、代理义务履行迟延的责任及损失计算
实践中，关于代为办证的问题是十分常见的，主要原因是开发商为了更多的占用买受人的资金，用于进一步投资或者经营，按照有关规定，房屋产权证书所需要的税费最低不少于房价款的3.5％，主要包含契税和维修基金。一般情况下，开发商即使代为办证也应在房屋经过验收，办理楼盘的大证时，方可向买受人收取办证?费，但是多数开发商在签订预售合同时就想买受人受了全部税费。故此对于买受人来说，从合同签订时起至法定应该可以办理产权证书时间止，开发商无偿使用该部分资金，买受人的损失应当界定为银行同期贷款利率产生的损失，而从法定应该可以办理产权证书时间起至开发商履行代理办证义务止，买受人的损失界定为按照逾期银行贷款利率计算，基数为收取的全部税费和买受人已付房款总额，该结果更为准确。
当然如果开发商与买受人就代理办证义务迟延履行约定了其他的内容，那么应该依据双方的协议约定计算损失数额。
四、司法实践中的举证责任分配
在司法实践中，笔者认为，应将逾期办证原因查明的举证责任归属开发商更为准确，原因是，开发商在商品房买卖中与买受人信息严重的不对称，对于房屋、楼盘的具体情况，开发流程，验收办证程序等是不清楚的，如果出现了逾期办证的情况，具体是协助义务的不履行，还是代理义务的不履行，买受人是无法查清的，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七条及第七十五条的规定，由于开发商在产权证书办理过程信息优势地位，同时协助义务履行的有关资料、证明均由开发商持有，如其不交付有关部门或者司法部门，查清该问题是极其困难的，故此应由其承担举证责任。

安徽省人民政府办公厅


安徽省三峡移民资金管理办法
安徽省人民政府办公厅
皖政办(2001)16号


第一章 总则
第一条 为加强三峡工程重庆库区农村移民出市外迁资金使用管理，做好三峡工程重庆库区农村移民迁移我省的安置工作，根据国务院办公厅《关于做好三峡工程库区移民工作若干问题的通知》（国办发〔1999〕53号）、国务院三峡工程建设委员会《三峡工程重庆库区农村移民外迁安置资金管理办法》（国三峡委办发字〔2000〕03号）和省对口支援三峡库区移民领导小组会议要求，特制定本办法。
第二条 三峡移民资金是指国务院三峡建委移民局拨付的三峡工程重庆库区农村移民出市外迁安置资金以及与移民安置相关的规划费、科研费、培训费。
迁入地政府管理的三峡移民外迁安置资金包括：生产安置费、基础设施费、过渡期生活补助费、生产资料购置补助费、困难户补助费及迁入地管理补助费。
第三条 三峡移民资金按国务院三峡建委移民局发布的规划测算标准执行。
第四条 三峡移民资金与安置任务挂钩，实行安置资金与安置任务“双包干”。

第二章 资金使用
第五条 生产安置费、基础设施费由安置县人民政府统筹安排使用。
第六条 生产安置费用于因安置移民而进行的耕地、果园、山林调整；增加或改造排灌设施、添置农机具、农业开发补偿等。
第七条 基础设施费用于移民建房宅基地征用、平整，移民村、点道路、供电、供水等设施建设。移民购买旧住房，可按人均2000元标准返还给移民。
第八条 过渡期生活补助费在2年内按月发给移民户，用于生活费用。
第九条 生产资料购置补助费，在移民迁入后3个月内发给移民户。
第十条 困难户补助费用于困难移民户的建房补助和生产生活补助，由安置县统筹安排使用，但不能平均发放，在移民落户后1年内发放完毕。
困难移民户名单根据迁出县人民政府提出的建议名单确定。
第十一条 管理补助费拨给有接收安置任务的市、县，用于接收安置三峡移民的组织、考察、宣传等费用的补助。但不得用于个人福利。

第三章 资金管理
第十二条 移民资金使用计划根据移民安置计划确定，资金不留缺口。
第十三条 移民资金必须在国有商业银行专户存储、专帐管理、专人负责。安置县三峡办应于每月10日前向省三峡办报送上月会计月报表和统计报表，并报县领导小组负责人和市三峡办。省三峡办对安置县上报的报表审核后，按期上报三峡建委移民局和省领导小组负责人，并抄送重庆市移民局。会计报表和统计报表按三峡建委移民局统一标准执行。
移民资金必须专款专用，不得挪用；不得截留和克扣；不得转为定期存款，不得购买债券、股票；不准搞帐外帐，私设“小钱柜”；不准支付赞助和各种摊派集资；不得为任何单位提供资金担保。
第十四条 省、市、县三峡办要强化财务管理，单独建帐，严格资金拨付手续。资金下拨必须由业务主管处（科）申请，处（科）领导审核，经省、市、县三峡办负责人签批拨款。
第十五条 三峡移民规划费、科研费、培训费的管理，按三峡建委移民局专项规定执行。
第十六条 三峡移民安置工程项目必须按基建程序和工程建设进度拨款。三峡移民安置工程项目建设合同应当明确约定：未列项的不拨付前期工作费；未批准开工的，不预付工程款；工程未竣工验收的，不全额付款。房屋、桥梁、涵闸、道路、水渠、机井排灌站以及其它需要质量考核的工程，要留5％的资金到竣工验收满一年后再支付。所有工程项目都要单独建帐管理。
第十七条 三峡移民安置县的移民资金财务管理集中在县三峡办，不下伸到乡、村和项目建设单位。移民项目建设资金支报由县三峡办直接办理；国家补助给移民个人的各项资金，由县三峡办会同乡（镇）政府、村委会组织联合发放小组进行发放，移民领款后，签字盖章，张榜公布，并在县三峡办建帐、建档。
第十八条 三峡移民经费在各级移民机构暂存期间形成的银行存款利息收入，纳入资金使用计划，用于移民安置工作，不得挪作他用，不得作为机关福利。

第四章 监督与检查
第十九条 经办银行要按照移民资金存入方的要求支付资金，对不符合存入方付款要求的资金使用项目，应拒绝支付。
第二十条 三峡移民资金的使用必须接受国家和当地人民政府及财政、审计等部门的检查监督。资金管理、分配、使用单位要定期向审计部门提供有关资金计划和财务资料。审计部门要将三峡移民资金的审计纳入工作计划，每个会计年度原则上安排审计一次。
第二十一条 省三峡办每季度对县移民资金财务稽查一次。对群众提出异议的资金使用情况，应当予以受理并组织专项稽查。
第二十二条 违反本办法规定，侵占、挪用、贪污三峡移民资金，或因失职、渎职造成严重损失和不良影响的，依纪依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的行政责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附则
第二十三条 省财政安排给三峡库区移民的补助资金按照本办法统一管理。
第二十四条 本办法由省三峡办负责解释。
第二十五条 本办法自下发之日起执行。


2001年3月10日