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　　 运用公平原则合理衡平当事人之间的利益关系
　　 ——李四、王五与张三、甲公司房屋租赁合同纠上诉案

【要点提示】
　　当事人之间存在利益冲突时，人民法院运用公平原则全面衡量，合理调整当事人之间的权利义务关系，切实化解当事人之间的利益冲突，确保“案结事了”，是人民法院司法审判工作的应有之义。
　　
　　【案例索引】
　　 一审：湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2011）芙民初字第XXXX号,2011年11月25日。
　　　　二审：湖南省长沙市中级人民法院（2011）长中民三终字第XXXX号，2012年3月27日。
　　
　　【案情】
　　原告张三。
　　被告李四。
　　被告王五。
　　第三人甲公司。
　　湖南省长沙市芙蓉区人民法院经审理查明：经审理查明：本案讼争房屋长沙市芙蓉区解放中路XXX号门面系建在甲公司用地红线范围内的沿街门面，由于历史原因，目前尚未办理房屋产权证，但一直由甲公司实际使用和支配，包括出租等。
　　2010年12月27日，甲公司（甲方、出租房）与李四（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在长沙市芙蓉区解放中路XXX号房屋（房屋使用面积约18平方米）出租给乙方使用（经营服装）；每月租金6000元；租期从2011年1月1日至2011年12月31日。合同第五条约定：“房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任：……3、乙方无权单方面转让和转租甲方的房屋。若在合同租赁期内，确因特殊情况需转让房屋的客户，必须报请甲方核批，甲方视具体情况酌情解决，否则甲方有权解除合同。乙方和受转让方在转让过程中发生的所有费用和因此造成的任何经济损失，甲方概不负责。”合同还对其他事项进行了约定。合同附件《流动人口计划生育合同书》亦于同日签订。
　　上述合同签订后的2011年年初，李四将解放中路XXX号门面转租给王五和王五夫妇经营服装生意。王五和王五夫妇将门店命名为“大韩公主”并实际经营。到了2011年7月，王五欲将门店转让，与正寻找门店做生意的张三相识，双方进行了接洽。2011年7月8日，双方达成了转让门店的口头协议。根据口头协议，王五将门店转让给张三，门面转让费为135000元，收取定金1万元。同日，张三向王五交付定金1万元，王五出具了《收条》，内容为：“定金 今将解放中路XXX号门面转让给张三，转让费为人民币135000元整，在付清全款后，将于2011年7月18日将此空门面交付。王五应协助重新和房东签订合同。今收到转让门面定金人民币壹万元整。注：任何情况下定金不退。王五 2011.7.8”。
　　2011年7月13日，李四（甲方、出租方）与张三（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在长沙市芙蓉区解放中路XXX号甲公司门面壹间（房屋使用面积约18个平方米）出租给乙方使用（经营服装）；租期自2011年7月18日至2011年12月31日，租金每月14800元；租金按六个月结算一次，由乙方提前十天预付下六个月的租金；乙方在签订合同时要向甲方支付租房押金28000元。双方还对其他事项进行了约定。
　　就在2011年7月13日，由于王五已经向李四付清五个月零12天的租金78840元，三方协商张三应付李四的租金78840元直接付给王五，故张三将该78840元连同门面转让费125000元，共计203840元一并通过银行转账的方式付至王五的银行卡中，之后由王五出具了《收条》，内容为：“收条 今收到张三人民币贰拾万叁仟捌佰肆拾元整。￥203840）王五 2011.7.13”。又由于李四要求月租金涨价200元，后经协商，张三另向李四补交涨价租金共计1000元，连同租房押金共计29000元，张三亦于同日通过银行转账的方式付给了李四。
　　2011年7月18日之后，张三进场解放中路XXX号门面，对门面重新进行了装修，之后经营服装，并将店名改为“XXXXX店”。
　　2011年8月15日左右，李四交给张三一份李四与甲公司签订的《房屋租赁合同》复印件及期限为2010年1月1日至2010年12月31日的《房屋租赁证》复印件。其中《房屋租赁合同》复印件显示合同签订时间为2011年8月15日、租赁期限为2011年8月15日至2011年12月31日、租金为每月8000元，合同附件《甲公司与流动人口计划生育合同书》的签订时间亦显示为2011年8月15日。甲公司主张该份合同是一份虚假的合同，与签订时间为2010年12月27日的《房屋租赁合同》明显不一致。关于《房屋租赁证》复印件，甲公司则表示其能够提供2011年度的《房屋租赁证》。
　　2011年9月6日，甲公司作出《致甲公司门面经营户的通知》，主要内容为不承认未直接与甲公司签订租赁合同的经营户，任何个人擅自转让和转租、擅自收取租金和费用的行为都是违法的、无效的行为，对于违法转让转租者，将通过人民法院强制收回门面，要求经营户如实填报《甲公司门面承租情况表》。2011年9月13日，张三收到甲公司的上述公开信，向甲公司填报了《甲公司门面承租情况表》。
　　2011年9月17日，王五就向张三收款203840元事宜向张三出具一份说明，内容为：“本人于2011年7月13日收到张三￥20万3840元门面费，其中包含门面转让费￥12.5万元、门面月租5个月零12天共￥78840元。店铺押金贰万捌仟元已由张三交于房东李四！（门面为解放中路XXX号）。
　　此后，张三认为李四、王五隐瞒房屋未经甲公司同意不能转租、转让的情况，其与李四签订的《房屋租赁合同》以及与王五关于转让门面的协议应当无效或者可撤销，进而要求李四、王五退款。李四、王五则认为双方的门面转租、转让协议都是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，应当继续履行，因而不同意退款。双方就此协商不成，酿成纠纷，张三遂诉至法院，要求解决。
　　以上事实，有经庭审质证的《房屋租赁合同》（2011年7月13日）、《定金收据》、《收条》（2011年7月13日）、银行转账查询记录单（2011年7月13日）、《房屋租赁合同》（2011年8月15日）、《房屋租赁证》（2010年度）、《致甲公司门面经营户的通知》、《甲公司门面承租情况表》、照片、《收条》（2011年9月19日）；《房屋租赁合同》（2010年12月27日）、《房屋租赁证》（2011年度）及当事人的陈述等证据证实，足以认定。
　　李四为证明自己关于自2003年以来就从甲公司承租门面后转租，而甲公司对此并未反对的事实，提供了六份经营户的书面证词作为证据；为证明甲公司对李四转租解放中路XXX号门面给张三的事实知情并未加反对，提供了一份经营户的书面证词作为证据。对于上述证据，张三、甲公司均不予认可。对此法院认为，上述证据均属于书面证词，系由证人在打印好的书面材料上签名确认而成，却没有其他证据佐证，不能充分证明李四的诉讼主张，因此法院不予采信。
　　王五为证明自己所收135000元门面转让费并非随意定价，而是因为自己对门面已经进行了装修，提供了四份装修费收款收据作为证据，拟证明装修费是门面转让费的组成部分。张三对该四份收款收据的真实性、合法性、关联性均表示不予认可。对此法院认为，该四份证据与本案当事人之间关于合同是否应当撤销以及产生的已付款项是否应当退还的争议事项不具有关联性，因此不予采信。
　　张三诉称：2011年7月8日，张三在长沙市解放中路寻租门面，看到解放中路XXX号门面张贴了转让通告，随即与门面经营者王五进行咨询，达成了口头协议：门面转让费135000元，每月租金14800元，本月18日将空门面交付，门面可以转租。王五另外约时间协助张三与房东李四签订门面租赁合同。张三交付王五定金1万元，王五当即开出定金收据并写明上述约定内容。2011年7月13日，应王五之约，张三（乙方）与李四（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方愿意将坐落于长沙市芙蓉区解放中路XXX号甲公司门面一间（房屋使用面积约18平方米）出租给乙方使用（经营服装），租期自2011年7月18日至2011年12月31日止为期一年，月租金为14800元（误写为28000元），乙方在签订合同时向甲方支付租房押金28000元（误写为14800元）。李四提出，到2011年年底的租金，王五已经按月14600元交付给李四了，故张三可付给王五，但下半年租金每月要涨200元，直接付给李四。最后定为半年涨价合计1000元。尔后，张三通过银行转账的方式给付李四29000元（押金28000元、涨价租金1000元），付给王五人民币203840元（门面转让费125000元、五个月零12天的门面租金78840元），王五当即出具了款项为203840元的《收条》。2011年7月18日，张三接受门面后对门面进行了装修，共花去装修费16000元，并将店名由“XXX店”改为“XXXX店”，进行实际经营，并着手办理工商登记。可是李四送来自称是假的与甲公司于2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》复印件一份和2010年度的《房屋租赁证》复印件一页。此时，张三才怀疑李四不是甲公司的人，不是房东，也才意识到已经被三被告欺骗上当。到了2011年9月13日，甲公司派人上门送达《致甲公司门面经营户的通知》一份，要张三填写《甲公司门面承租情况表》一份，并告诉张三说李四无权转租门面，甲公司对李四的转租行为不予认可，这时张三才确切知道了自己被李四、王五欺诈，双方签订的房屋租赁合同应属无效。另外，涉案房屋的真正房东是甲公司，多年来一直没有取得《建设规划许可证》，也没有取得《房屋所有权证》。张三认为，李四、王五明知房屋是从甲公司承租而来，无权单方面转租和转让，却将门面转租转让给张三，是一种严重的欺诈行为，违背《民法通则》和《合同法》市场交易的诚实信用原则，违反了《合同法》第六条的规定，也是一种无处分权人处分他人财产，且未经权利人甲公司追认的无效行为。因此，按照《合同法》第五十一条的规定，张三与李四、王五签订的《房屋租赁合同》、转让费口头协议和书面承诺均无法律效力。同时，张三已经付出的费用高达214840元，按18平方米面积计算，平均每平方米每天支付租金高达73.6元，是类似地段一般门面租金的10至20倍，这也是在签订合同时就存在的显失公平的行为。因此请求法院撤销上述合同及协议。综上所述，不管合同是无效还是撤销，法律后果都是因该合同取得的财产均应返还。为维护张三的合法权益，请求判决：一、撤销张三与李四于2011年7月13日签订《房屋租赁合同》；二、撤销张三与王五之间的门面转让协议；三、判令李四返还张三门面租金1000元、押金28000元，合计29000元，并承担自2011年7月13日起至还款之日止的同期银行活期存款利息（暂计200元）；四、判令王五返还张三门面转让费及租金203840元、定金1万元，合计213840元，并承担自2011年7月13日起至还款之日止的同期银行活期存款利息（暂计1540元）。
　　李四辩称：一、张三与李四于2011年7月13日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，是合法有效的合同，双方当事人应该遵循诚实信用原则把合同履行完毕。二、张三提出签订这份合同受到了李四、王五的欺骗和欺诈，误认为李四是甲公司的工作人员，这并不是真实情况。在签订合同时，李四已经告知了张三房屋是从第三人甲公司承租过来的，而且告知了租赁期限等具体细节，因此并不存在欺诈行为，张三作为完全民事行为能力人，现在提出这样的诉讼主张显得很荒谬；三、尽管李四所提供的门面是从第三人甲公司承租过来的，确实是转租行为，也确实是需要第三人甲公司同意，但最高法院司法解释中明确规定了出租人在知道或者是应当知道转租行为后的6个月内没有提出异议的，出租人不能请求解除合同。甲公司的门面出租后的转租行为普遍存在，李四自2003年起就开始承租甲公司的门面后用于转租，甲公司不可能不知道本案的转租行为。因此李四与张三之间的转租合同是有效的，应当受到法律的保护，张三关于合同无效的主张不能成立。四、张三提出撤销该合同，理由是显失公平，认为本案中门面的租金标准是类似地段门面租金标准的10-20倍，但这只是张三自己的认识，并没有法律的依据。这类门面的租金是当事人之间自由约定的价格范畴，张三作为服装经营者，也应该是进行了一番调查的，如果真是同类标准的10-20倍，张三也不可能承租这个门面，所以张三要求撤销租赁合同是没有道理的。综上所述，请求法院依法驳回张三的全部诉讼请求。
　　王五辩称：张三当时来了解门面要求转让的时候，我都是说明白了的，说了房屋是转租过来的，只能一年一签。后来在交定金的时候也叫房东李四过来了，也说了门面是一年一签。张三现在说是被欺诈，这可是瞎说。我也是门面承租方，我进场的时候也是一样的，也是出了转让费的。现在张三自己生意做得不好，却起诉我要求退款，这不符合事实，也没有道理。请求法院驳回张三的诉讼请求。
　　甲公司述称：李四与甲公司的合同是2010年12月27日签订的，租期是从2011年1月1日到2011年12月31日。李四提供给张三的有关李四与甲公司签订的租赁合同复印件和甲公司持有的租赁合同在签订时间、租期、租金等方面都不一致，因此李四提供给张三的租赁合同是虚假的，甲公司对此不予认可。根据甲公司与李四之间的租赁合同，李四是无权进行转租的。本案中，李四没有经过甲公司的同意擅自转租房屋引发纠纷，对此李四应当承担相应的法律责任。对于李四与张三于2011年7月13日签订租赁合同发生转租行为，甲公司一直不知情，直到2011年9月份清理门面时才发现转租，因此该转租行为是未经甲公司同意的，应当是无效行为。
　　【审判】
　　湖南省长沙市芙蓉区人民法院一审审理认为：本案当事人争议的焦点是张三与李四于2011年7月13日签订的《房屋租赁合同》、张三与王五之间关于转让解放中路XXX号门面的口头协议是否属于可撤销的合同。张三主张因李四、王五隐瞒了房屋未经甲公司许可不得转租、转让的规定，致使张三产生重大误解，误以为李四有权转租、王五有权转让门面，因此双方的转租、转让合同关系应当撤销；李四、王五主张已经告知了门面产权属于甲公司，双方的行为系转租和转让，系当事人的真实意思表示，合法有效，应当全面履行。
　　对此法院认为，李四与甲公司于2010年12月27日签订的《房屋租赁合同》明确约定了李四“无权单方面转让和转租甲公司的房屋”。而2011年7月13日李四与张三签订《房屋租赁合同》，将从甲公司承租来的解放中路XXX号门面转租给张三，并未报请甲公司核批并经甲公司同意。王五在明知房屋产权属于甲公司所有的情况下，亦未报经甲公司核批同意而将门面转让给张三，以至于张三进场两个月后即遇到甲公司清理门面，被甲公司告知自己从李四、王五转租、转让而来的门面不能得到甲公司的认可。因此张三对于李四、王五是否有权转租、转让解放中路XXX号门面是存在重大误解的。张三存在重大误解的原因就在于李四、王五未明确告知张三如此转租转让行为需得到甲公司的核批许可并协助张三到甲公司办理相关手续。尽管李四、王五可能告知了张三门面是属于甲公司的，但其未按与甲公司的合同约定告知张三必须报经甲公司核批同意方能得到甲公司的认可，该告知对张三而言也是不充分和不完全的，足以影响张三对是否接受转租、转让门面的判断和决策。因此，李四、王五对张三因重大误解而转租、转让门面是存在重大过错的，该转租、转让行为应当依法撤销。
　　合同被撤销后，因合同而取得的财产应当返还。因此，张三要求李四返还租房押金28000元、涨价租金1000元，要求王五返还门面转让费135000元、租金78840元，合法合理，应予支持。鉴于张三在转租、转让门面过程中对对方是否有合法的转租、转让权亦未尽到充分的注意义务，其自身存在一定的过错，故对张三关于给付从2011年7月13日起按同期银行存款利率计算的利息的诉讼请求，法院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，第五十九条第一款第（一）项、第二款，第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条的规定，判决：一、撤销张三与李四于2011年7月13日签订的《房屋租赁合同》；二、撤销张三与王五之间关于长沙市芙蓉区解放中路XXX号门面的转让协议；三、李四于本判决生效之日起五天内返还张三租房押金28000元、租金1000元，合计29000元；四、王五于本判决生效之日起五天内返还张三门面转让费125000元、定金10000元、租金78840元，合计213840元；五、驳回张三对李四、王五的其他诉讼请求。六、甲公司在本案中不承担民事责任。
　　一审宣判后，王五及李四均不服一审判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉。
　　王五上诉称：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当。二、一审法院没有对转让协议的标的物（长沙市解放中路上XXX号门面）进何处理，判决不当，显失公正。三、上诉人认为收取被上诉人张三的门面转让费及租金不应返还。据此，上诉人请求二审法院：1、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院( 2011)芙民初字第XXXX号民事判决；2、发回重审或者判决驳回张三的诉讼请求；3、判决被上诉人张三、李四、甲公司承担本案的诉讼费用。
　　李四上诉称：一、上诉人与彼上诉人张三签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规足，应认定合法有效，双方应本着诚实信用原则实际履行。二、本案不构成“重大误解”。三、即便《房屋租赁合同》依法应认定无效或者应予撤销，但张三已经实际经营期间的租金不应判令上诉人予以返还。据此，上诉人请求二审法院：1、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院( 2011)芙民初字第XXXX号民事判决，改判驳回张三的诉讼请求；2、判决张三承担本案的诉讼费用。
　　被上诉人张三答辩称：—、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、一审法院依据不告不理原则没有对本案转让的标的物进行处理，并无不当。三、王五及张三全额返还门面转让费及租金于法有据，于理相通。综上所述，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
　　被上诉人甲公司答辩称：甲公司保留一审中提出的意见。张三与王五、李四的经济纠纷给甲公司造成的门面租赁损失22000元，甲公司要求赔偿。甲公司对所有新提供的证据均不予认可。
　　湖南省长沙市中级人民法院经审理查明：2011年7月18日至2012年2月8日，张三始终在经营诉争门面，直到2012年2月8日才将诉争门面交还给甲公司。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实法院予以确认。
　　湖南省长沙市中级人民法院二审审理认为，本案争议的焦点为：一、上诉人李四与被上诉人张三于2011年7月13日签订的《房屋租赁合同》的效力问题；二、张三与上诉人王五夫妇之间关于转让解放中路XXX号门面的口头协议的效力问题。
　　一、张三主张因李四隐瞒了门面未经甲公司许可不得转租的规定，致使张三误以为李四有权转租门面，基于重大误解，双方签订的《房屋租赁合同》应当撤销；李四则主张已经告知了张三甲公司系门面产权人，双方的转租行为系当事人的真实意思表示，合法有效，应当全面履行。对此法院认为，李四明知门面属于甲公司，自己无权单方面转租门面，如需转租需得到甲公司的核批许可并办理相关手续，却隐瞒该重要事实仍将门面转租给张三，且并未报请甲公司核批并经甲公司同意，致使张三进场两个月后即遇到甲公司清理门面，被甲公司告知不认可自己从李四处转租门面的行为的效力。尽管李四告知了张三门面属于甲公司，但其告知对张三而言是不充分和不完全的，其亦并未协助张三到甲公司办理相关手续，影响了张三对是否接受转租门面的判断和决策。因此，张三系在对李四是否有权转租解放中路XXX号门面存在重大误解的情况下签订的《房屋租赁合同》。李四违背了诚实信用原则，对张三因重大误解而接舀转租门面存在重大过错，该转租行为应当依法撤销。现张三在法定期限内主张撤销权，要求要求撤销李四与其于2011年7月13日签订的《房屋租赁合同》，法院予以支持，李四应返还张三租金79840元（含五个月零十二天的门面租金78840元和涨价租金1000元）、押金28000元，合计107840元。但张三自2 0 1 1年7月18日至2012年2月8日已经实际使用诉争门面进行了经营，张三亦应支付此期间的门面使用费。法院根据查明的事实认为，李四与甲公司之间的《门面房租赁合同》于2011年12月31日期满，门面房应归还甲公司。张三到期不归还门面已构成对甲公司的侵权，应向甲公司支付该阶段的门面使用费。因此张三的门面使用费应分为两段分别给付、分别计算：第一段，2011年7月18日至2011年12月31日的门面使用费应支付给李四。关于该阶段门面使用费如何计算的问题，法院认为若按照李四、张三庭双方约定的租金标准计算将显失公平。法院综合考虑案情后认为，门面使用费应按甲公司与李四约定的租金标准计算，即6000/月，200元／天。张三应向李四支付五个月零十二天的门面使用费合计为32400元（6000元／月X5月+200元／天x 12天）。现《房屋租赁合同》依法应被撤销，李四应返还张三租金、押金共计107840元，则门面使用费与应退还租金相互抵消，李四仍应返还张三门面租金为107840元—32400元=75440元人民币。第二段，2012年1月1日至2012年2月8日的门面使用费应支付给甲公司。该阶段门面使用费应按照甲公司2012年新订立的租金标准计算，即11000元／月，366. 7元／天。张三应向甲公司支付的门面使用费合计为13933.6元（11000元／月X1月+366. 7元／天x8天）。对于甲公司要求支付2012年1月1日至2012年2月29日的门面租赁损失共计22000元的诉讼请求，因张三已于2012年2月8日将门面交还给甲公司，甲公司已实际占有门面，因此对甲公司2012年2月9日至2012年2月29日期间的门面租赁损失赔偿要求，法院不予支持。
　　二，张三主张因王五隐瞒了门面未经甲公司许可不得转租的规定，致使张三误以为王五有权转让门面，基于重大误解，双方订立的口头转让协议应当撤销；王五则主张其已经告知了张三甲公司系门面产权人，双方的转让行为系当事人的真实意思表示，合法有效，应当全面履行。对此法院认为，上诉人王五张贴告示转让“解放中路XXX号门面“，被上诉人张三见告示后接受转让，达成口头转让协议后，双方并交接转让费，其行为是双方真实意思表示。在现今市场中，门面转让收取转让费是一种交易习惯，广泛存在于门面转让过程中。该转让费包含王五承租诉争门面期间对该门面进行装修、为店面购置物品支出的合理费用，王五有权利转让。王五已告知张三门面属于甲公司，自己不是所有权人，并对租赁合同的订立方式和期限及门面状况进行了详细的说明，张三也已知晓了以上情况。王五也是从李四手中转租到的门面，对于转租行为需要得到甲公司的核批许可并办理相关手续亦毫不知情，客观上无法告知张三有这一规定的存在，也就无法协助张三到甲公司办理相关手续。王五已协助张三与李四签订了新的《房屋租赁合同》，应认定二人已充分履行所知情况的合理告知义务，不具有任何过错。口头转让协议的签订不存在欺诈、胁迫等情形。因此，双方所形成的口头转让协议，不违背法律法规的禁止性规定，符合交易习惯，并且已履行完毕，依法成立，属有效协议，应予以保护。且根据公平原则，张三虽在承租该门面时向王五支付了转让费，但其随后已对该门面进行了实际经营并获得了收益，要求王五全额返还转让费显然有失公平。综合考虑上述情况，法院对王五认为其与张三之间的口头转让协议合法有效且已履行完毕不应予以撤销、其不应返还转让费的上诉理由予以支持。
　　但是，张三支付了转让费就合法拥有了王五对店面的装修投入。自此，转让费亦可视为系张三对店而讲行的装修投入。根据公平原则，甲公司作为门面产权人，虽未收取转让费，但门面归其所有，现门面由其收回，其已实际享有了门面的全部装修利益。甲公司作为门面装修的现存唯一实际受益人，应就张三对门面投入的装修费用在转让费的范围内承担部分责任。且甲公司明知其名下门面长期存在违反合同约定的转租行为，仍不及时加以制止和清理，其本身有怠于行使权利、未尽合理注意的重大过错，对酿成本次纠纷负有不可推卸的重大贡任，对其造成张三无法安心经营的过错应承担部分责任。综合考虑上述情况，甲公司应对张三的转让费损失承担部分责任，法院酌定甲公司承担张三门面转让费损失45000元。
　　张三进场两个月后即遇到甲公司清理门面，被甲公司告知不承认自己从李四处转租门面的行为的效力，无法安心经营，李四对此应负重要贡任。李四未征得甲公司同意自行转祖，向张三隐瞒其转租需得到甲公司的核批许可并办理相关手续的重要事实而将门面转租给张三，且其后亦并未协助张三报请甲公司核批办理相关手续。李四作为知情人，对门面状况、门面租赁方式等情况的说明对张三而言显然是不充分和不完全的，影响了张三对是否接受转租门面的判断和决策。此外，李四还伪造了一份虚假的其与甲公司签订的《房屋租赁合同》的复印件，使张三误以为其已征得甲公司同意转租门面，且利用张三初涉市场缺乏经验蓄意抬高了租金，谭沽违背了市场交易的诚实信用原则和公平原则，对张三因重大误解而接受转租门面存在重大过错。综合考虑上述情况，李四应当在其过错的范围内承担责任，法院酌定李四承担张三门面转让费损失45000元。
　　另外，根据张三与李四签订的《房屋租赁合同》的约定：“乙方（张三）必须服从国家和甲公司的统一规划，因国家和甲公司的建设需要进行拆迂或共他工作时，乙方应无条件给予支持和配合”、“甲方（李四）保证在2012年与甲公司签订合向后至少满足乙万（张三）壹年的租期，若甲公司收回门面，甲方不负责保证乙方租期壹年”，显示张三本人在承租门面时明知门面是属于甲公司的，其随时而临甲公司收回门面、合同目的无法实现的风险。张三仍未进一步向甲公司求证查实，却与王五签订了合同，其行为属于严重的疏忽大意。且后来甲公司并未要求张三必须马上交还门面或马上不能继续经营使用门面，甚至表示愿意与张三另行签订合法有效的租赁合同，使张三能够继续经营诉争门面。但张三不愿继续承租该门面，要求撤销《房屋租赁合同》和口头转让协议，并要求并无过错的王五返还转让费。张三此举是对其与王五之间已经形成和已经实际履行完毕的合法有效的口头转让协议的翻悔，违背了诚实信用原则，其本身具有一定过错。此外，张三虽主张撤销《房屋租赁合同》和口头转让协议，但拒绝交还门面，实际占用诉争门面经营长达六个月零二十天之久，已实际从门面获利，其要求全额退还转让费显然有违市场交易的公平原则。因此，法院对张三要求王五返还全部转让费的诉讼请求不予支持。鉴于张三自身存在一定过错，故对张三关于给付从2011年7月13日按同期银行存款利率计算的利息的诉讼请求，法院不于支持。综合考虑上述情况，张三亦应当在其过错的范围内承担部分责任，法院酌定张三自行承担门面转让费损失45000元。
　　法院在审理中查明诉争门面已由张三于2012年2月8日归还实际产权人甲公司，因此法院不再对该门面另行处置。
一、民事执行监督相关基础理论
民事执行监督，是指具有监督权的机关认为受其监督的民事执行机关在执行程序中，作出的裁定、决定、通知或具体执行行为不当或者存在错误，要求受监督的民事执行机关予以矫正的制度。根据主体不同，民事执行监督包括以下方面：法院监督、检察监督、人大监督、党委监督、新闻舆论监督等。其中检察监督是指具有监督权的检察机关认为法院在民事执行程序中，作出的裁定、决定、通知或具体执行行为不当或存在错误，要求法院予以纠正的制度。检察监督有许多重要作用：

1.有利于确保执行公正，预防司法腐败，维护司法权威。民事执行是保证生效裁判实现的司法活动，它是司法审判活动的延伸，在具体实施中应该在确保执行公正的条件下迅速有效及时执行。在民事执行活动中，法院错误或违法的执行行为，不仅将严重损害法院的司法权威，而且会造成司法的严重不公。然而检察院对其执行活动进行监督，一方面，它能及时指出法院错误或违法的执行行为，这是对法院公正的一种保障，另一方面，对因地方保护、行政干预等因素导致的执行难，通过检察机关的介入和监督，可以与法院形成合力，提高执行中的抗干扰能力，使执行难得到有效缓解，这也是对法院执行工作的一种支持。

2.有利于维护当事人或案外人的合法权益。法院错误或违法的执行行为必然会给当事人或案外人的合法权益造成不同程度的损害，检察院对民事执行活动进行监督是为了规范和保障民事执行权的合法运行，在客观上起到维护当事人或案外人合法权益的作用。

3有利于克服“执行乱”，缓解“执行难”。“执行乱”是指法院内部执行工作的无序以及执行过程的不规范、甚至违法的现象，“执行乱”是执行权力滥用、错用的表现，也加剧了“执行难”，进而损害了司法权威。从权力制约的角度上看，民事执行检察权作为日常性、专门针对违法执行行为设定的制约性权力，也有利于及时纠正“执行乱”，间接化解“执行难”。

二、现行民事执行中检察监督的法律瓶颈

（一）立法的模糊

我国《民事诉讼法》第14条规定：“人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。”大多数学者认为该条确立了我国民事诉讼中的检察监督原则，但是，该条款并未明确说明人民检察院有权监督民事执行活动。因此，法院和一些学者运用文义解释的方法，认为立法没有赋予人民检察院对民事执行活动的监督权。虽然，民事审判和民事执行本属于两种性质有别的行为，通常也不认为审判包括执行，但是，不能仅仅从文义解释来解释该条文，应该从立法本意或体系解释等方面综合考虑，事实上，无论从体系解释来看，还是就立法本意而言，此处中的“审判”应该含有“执行”之意。

我国立法将民事审判和强制执行混合规定在民事诉讼法中，“民事审判”应该包含“民事执行”在内，这种观点在当年民事诉讼法起草小组内部早已达成共识。1991年4月2日，全国人大法律委员会王汉斌主任委员在《关于〈中华人民共和国民事诉讼法（试行）〉（修改草案）的说明》的第八部分中指出：“执行是审判工作的一个十分重要的环节，它关系到法律和人民法院的尊严，有效地保障公民、法人和其他组织的合法权益，维护正常的社会经济秩序。目前有些地方人民法院在审判工作中执行难的问题比较突出。”这已经确定无疑地阐明了该法条的立法本意。由此可见，我国民事诉讼法使用的是广义的“审判”，民事执行应该包括在“民事审判工作”中。因此，“执行中的检察监督没有法律根据”的说法是不能成立的。

（二）司法解释的自相矛盾

1986年《人民法院组织法》第17条规定，“下级人民法院的审判工作受上级人民法院监督。”该条也没有明确规定检察机关对法院的民事执行工作进行监督。其实，在1979年，最高人民法院公布的《人民法院审判民事案件程序制度的规定（试行）》第八部分为“执行”，这表明了人民法院在传统上是将民事执行工作作为民事审判工作的一部分来对待的。尤为明显的是，最高人民法院于1998年公布并是实施的《人民法院审判人员违法审判责任追究办法（试行）》第2条规定:“人民法院审判人员在审判、执行工作中，故意违反与审判工作有关的法律、法规造成严重后果的，应当承担违法审判责任。”——审判人员在执行工作中也会违反与审判工作有关的法律、法规；该办法的第70条规定：“执行员、书记员、司法警察、司法鉴定人员参照本办法执行。”——对执行人员也进行审判纪律处分。随后最高人民法院于2000年公布的《关于高级人民法院统一管理执行工作若干问题的规定》、于2006年公布的《关于执行案件督办工作的规定（试行）》、与2008年公布的《关于使用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》等文件均表明人民法院认为“审判”是包括“执行”的。

在实践中，绝大多数法院对来自检察机关的监督一直都“很不感冒”，这与法院系统极力强化的内部制约形成鲜明的对比。如最高人民法院于1995年公布的《关于对执行程序中的裁定的抗诉不予受理的批复》中认为：“根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，人民法院为了保证已经发生法律效力的判决、裁定或者其他法律文书的执行而在执行程序中作出的裁定，不属于抗诉的范围。”并于1998年公布的《关于人民法院发现本院作出的诉前保全裁定和在执行程序中作出的裁定确有错误以及人民检察院对人民法院作出的诉前保全裁定提出抗诉人民法院应当如何处理的批复》中规定：“人民检察院对人民法院作出的诉前保全裁定提出抗诉，没有法律依据，人民法院应当通知其不予受理。”最后其于2000年公布的《关于如何处理人民检察院提出的暂缓执行建议问题的批复》中规定：“人民检察院对人民法院生效民事判决提出暂缓执行的建议没有法律依据。”

虽然人民法院已经在事实上承认“审判”包括“执行”，但在实践中，当检察机关欲履行监督职责时，其确不承认“执行”是“审判”的一部分，且以“没有法律依据”为由通知不予受理。面对这种自相矛盾的现象，唯一合理的解释就是最高法院把“执行”作为“审判”的应有之义来看待。

（三）立法缺陷给检察监督带来的尴尬

立法层面的缺陷，是民事执行检察监督在实践中屡遭尴尬的根本原因。有学者认为，现行民事执行检查监督制度在立法层面上有以下五大结构性缺陷：第一，民事执行检察监督权甚至的力度不够；第二，民事执行检察监督权内容空泛、全能模糊和权力结构不明；第三，民事执行检察监督措施权立法严重不足；第四，民事执行检察监督的范围不能全方位覆盖审判行为所涉及的领域；第五，审判机关接受监督义务没有明确化、法定化。

针对上述立法和司法解释的漏洞，迫于无奈，最高人民检察院于1995年两次向各级人民检察院发出通知，要求各级检察院在办理抗诉案件时，一律将抗诉书副本报同级人大常委会。显然，这是种治标不治本的做法，甚至治标的效果也不佳，检察机关的监督权仍无法实施。

最高法院对检查监督的抵制的规定，实质上是以被监督者的身份限定监督者进行监督的范围，这不仅是违法的，更是违反了宪法第129条的“人民检察院是国家的法律监督机关”的规定。在实践中，人民法院“执行难”“执行乱”的问题不但“久治不愈”，反而“愈演愈烈”，这不仅是最高人民法院上述规定滋生的负面作用，还与民事执行活动中缺乏有效的监督有着密不可分的联系。笔者认为，我国的检查机关是形式国家法律监督权的专门机关，有权对国家法律的统一实施与执行进行监督，检察机关对民事执行活动进行法律监督，其实质是人民检察院依法行使宪法多规定的法律监督权在民事执行活动中的体现，它的合法性是不容置疑的。只有真正引入民事执行检察监督，才能从源头上解决执行难和执行乱的问题，进而保护公民的合法权利。

三、完善民事检察监督的立法策略

针对立法上和司法解释上对执行检察监督的漏洞，我国应该从立法上完善我国的检察监督制度，从而更有效地解决“执行乱”、“执行难”的问题，应该将我国民诉法第14条该为:“人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。”明确规定我国检察机关的民事执行检察监督权。

（一）民事执行检察监督的范围

民事执行检察监督的范围是指监督针对什么主体的问题。对此问题，理论界大体有以下两种观点，一种是广义说，即主张民事执行活动中的检察监督不仅针对法院执行部门，而且应该接受检察监督的主体还可以包括执行活动中的当事人，如被执行人，申请执行人，此外还有其他的关系人等等。对这些主体在执行过程中的违法行为，检察院都可以进行监督，加以纠正。另一种是狭义说，即认为检察院作为一种公权力机关或国家权力的代表，发挥的应该是对公务员进行监督的专门机关作用。笔者认为狭义说更符合我国的国情，第一，从我国的法制现状以及检察机关的实际能力来看，将所有民事执行案件纳入检察监督范围非但不太现实而且也没必要。第二，检察机关对民事监督的重点在于执行人员在执行过程中有贪污受贿、徇私舞弊而枉法执行的情形。第三，对于执行人员故意不执行、拖延拖延执行和执行不力的情形，检察机关也有权进行监督。第四，对于执行过程中损害国家利益、公共利益的行为，检察机关必须进行监督。

（二）民事执行检察监督的对象

如上所述，如果只对法院的执行活动进行检察监督，那么把执行活动中的什么东西作为实施监督的对象。对此问题，有种较有代表性的观点，就是主张检察院对法院在执行程序中作出的所有裁定都可以提起抗诉。在使法律文书确认的实体上权利义务逐渐得以实现的执行过程中，负责推动执行程序的法院可能需要作出种种权威性的决定。这些决定的相当一部分往往以裁定的方式来体现或表达。但是，笔者认为从逻辑上讲可以有所限定，即不一定针对所有的裁定。相反，对于法院在执行过程汇总可能作出其他样式的法律文书，如决定或通知等，也应该作为检察监督的对象。此外，法院的执行活动还包括行为，如扣押物品、查封财产等，予以处分；还有对妨害执行的人员实施罚款，等等，这些都应该作为检察监督的对象，不应该仅仅局限于所有的裁定。

（三）民事执行检察监督的启动方式

对于执行检察监督如何启动的问题，学界有两种观点。一种观点强调检察院原则上是在当事人申诉的情况下才对法院的执行活动进行监督，即一般情况下只有当受到了不当或违法的执行侵害的申请执行人、被执行人或案外人找到检察院上访申诉了，对法院有错误的法律文书和相关执行行为才能启动检察监督。另一种观点则主张除了根据当事人等的申诉之外，任何场合下只要发现执行有违法有错误，检察院都能介入执行活动，依职权进行纠错。笔者认为，民事执行活动是由当事人启动的，是解决公民之间的私权利，检察院作为公权力不应该主动介入，除非该公民间私人利益涉及到公共利益，检察院才能主动启动。因此，我国应该建立以当事人申诉为原则，检察院主动启动为辅的执行检察监督启动方式。

（四）民事执行检察监督的具体方式