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什么是施工留置权？

黎广军


摘要：我国法学理论认为不动产物权采用“登记制”，但又认为不动产留置权采用“占有制”，这是自我矛盾的悖论。《物权法》不能只保护财产的所有者，还必须保护创造财产的劳动者，但如果只赋予动产承揽人留置权，而不赋予不动产承揽人任何担保物权，这就显然有歧视之嫌，既失却法律公平，也不利于社会和谐。作者认为《物权法》应设立“登记制”的不动产施工留置权，以解决工程三角债和建筑工人欠薪问题。
关键词：物权法；不动产；施工留置权；工程拖欠款



1 什么是不动产留置？

我国法学理论认为：不动产留置就是占有不动产，如同动产留置就是占有动产那样，这是一个悖论！
法学通说：动产的物权公示原则是占有，而不动产的物权公示原则是登记。各国法律均规定不动产物权采用登记制。
所谓“留置”就是“扣留”(拒绝给付) 财产的所有权并依法“处置”该财产。动产留置应占有动产，而不动产留置只须登记留置权而无须占有不动产，如同不动产抵押那样，体现了“物尽其用”原则。
近代第一个不动产留置法律是美国马里兰州议会于1791年颁布的Mechanic’s Lien (技工留置权)。美国是联邦制国家，民法属于州法律。历史上，Mechanic’s Lien广泛用于保护体力劳动者。目前，美国Mechanic’s Lien主要用于建筑业和汽车维修保养业，以对抗拖欠款的业主和车主。

2 不动产留置权的类型

(1) 不动产施工留置权。向不动产施工 (新建、扩建、改建、维修等活动) 提供了直接劳动和材料设备的工人、分包商、供应商、承包商拥有该不动产的法定留置权，但供应商的工人、供应商、分包商没有不动产的留置权 。
(2) 不动产税费留置权。业主拖欠不动产的政府地价或税费 (例如“物业税”) 时，政府依法登记留置权，以保全政府的债权。既是说：不动产税费具有“对物权”。
(3) 不动产司法留置权。法院颁令在被告的不动产上登记一个留置权，以保全原告的到期债权。

3 不动产抵押与不动产留置的异同

(1) 不动产抵押是“意定担保”，须经双方同意，而不动产留置是“法定担保”，无须债务人同意。
(2) 两者都是通过登记从而扣留不动产的所有权，业主在赎回所有权之前无权自由处置该不动产。
(3) 不动产抵押权在事前登记，而不动产留置权在债权到期之后登记。
(4) 抵押权的登记生效日期一般为登记日期，而施工留置权的登记生效日期“时光倒流”至施工合同的开工日期，这是因为债权人首次劳动时就发生了债，其留置权随之生效，但一般要事先登记“开工通知”。
(5) 两者都具有“物上代位性”，不动产的继承人(新业主) 必须代原业主还债。

4 《物权法》应设立不动产施工留置权

《物权法》的目标之一是保护创造财产的劳动者，但如果只赋予动产承揽人留置权，而不赋予不动产承揽人任何担保物权，则有歧视之嫌，失却法律公平。
我国《合同法》第286条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
所谓“申请人民法院将该工程依法拍卖”，这是“对物之诉”。可见《合同法》第286条引用了一种担保物权，但未说明其名称，于是就出现了学术争论，主要有三种观点：其一“法定抵押权说”，其二“优先权说”或“优先受偿权说”，其三“留置权说”。由于法理混乱，《合同法》第286条的实际效用不佳，成功拍卖工程的案例也不多见。
《物权法》是财产之法而《合同法》是债权之法，担保物权应当由《物权法》而不是《合同法》设立。现在的问题是：
(1) 假如《物权法》不赋予不动产承揽人任何担保物权，《合同法》第286条就应当废止；
(2) 假如《物权法》承认《合同法》第286条，就应当设立相应的担保物权。
从《合同法》第286条的来看，这种担保物权是债权到期后才行使的，因此属于留置权。至于施工留置权如何登记、解除、撤销等问题，则属于《不动产登记法》的范畴，此外还应制订《施工留置权实施细则》。

5 施工留置权的欺诈防范和“双重审理”

由于登记留置权无须获得业主同意，并且分包商、供应商、工人等留置权人与业主并无直接合同关系，为防范欺诈，申请登记留置权的文件是“填空式”的法定格式声明，印有法定誓词和见证栏，留置权申请人须在公证官员或公证律师的见证之下签字画押，并须递送一套副本给业主审理。业主有权提出异议登记，并起诉恶意留置者。
在许多国家，不动产登记机关隶属于地方法院的土地法庭。留置权登记是一项“未决诉讼”，最终由法院解决。不动产登记机关不对留置权登记资料的真实性负责，如同法院立案时不对起诉书内容的真实性负责那样。但故意弄虚作假申请留置权登记是刑事罪行，犯罪人将被囚禁并罚款，而见证人将指证留置权申请人“发假誓”。
债权人必须通过诉讼才能获得法律认可的留置权。法院一般采用简易审判程序的“听讼”，快速裁定留置权的合法性和有效性。法院判决后，如果仍然不获支付，留置权人就可申请法院强制拍卖清偿。但拍卖事件是非常罕见的，这是因为不动产价值远远高于工程欠款，业主通常宁愿付款，不动产抵押贷款人也会赎买留置权，以免不动产被贱卖而造成更大损失。
以上审理程序称为“双重审理”。如业主审理后不提出异议登记，法院审理就有可能只是“走过场”。
美国少数州采用“先诉讼、后登记”方式：债权人首先通过诉讼获得土地法庭颁发的留置权裁定书，而法庭附属的土地登记处同时登记该项留置权。这种方式的法庭审理工作量较大。

6 施工留置权是“和谐式”的担保物权
国家税务总局 中国人民银行


国家税务总局、中国人民银行、财政部关于加强申报纳税工作有关问题的通知
国税发[1997]100号





各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，财政厅（局），中国人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列市分行，各国有独资商业银行总行：
为了贯彻《国务院办公厅转发国家税务总局深化税收征管改革方案的通知》（国办发〔1997〕1号），进一步做好申报纳税制度的改革工作，加强税收入库管理，现对有关问题明确如下：
一、建立新的申报纳税制度是税收征管改革的基础。申报纳税制度的改革，对于明确征纳双方的权利义务，简化工作程序，方便纳税人申报纳税，以及税收征管引入现代科学技术，提高工作效率，加大征管力度，确保税款及时足额入库，促进税务部门的廉政建设等方面都有着重要的意
义。各地要按照《关于深化税收征管改革方案》（以下简称《方案》）的要求，结合本地实际，积极稳妥地制订出申报纳税制度改革的具体办法，分步实施，并注意总结经验，加强指导，不断改进，逐步规范统一。
二、各地应因地制宜做好税收征管改革工作。《方案》中规定的申报纳税的具体办法有四种，各地根据当地的实际情况，认真执行。在此之前，一些地方的税务部门在财政、国库等单位的配合下，摸索出了比较好的税收入库办法，可继续执行。各地财政、税务、国库部门在税收征管改
革中，要加强调查研究，因势利导，使税收征管改革健康发展。
三、规范银行机构进驻办税服务场所。目前一些地区实行了《方案》里“在有条件的地方实行银行税务一体化管理，纳税人在银行开设税款预储帐户，按期提前储入当期应纳税款，并在法定的申报纳税期内向税务机关报送纳税申报表和有关资料，由税务机关通知划款入库。”的申报纳
税办法。这一办法在督促纳税人及时缴税、简化纳税程序和加强银税合作方面，起到了较好的作用。但有的地方在实施中，有一些不恰当的做法，引起了纳税人和其他有关部门的反映，有必要加以规范。
（一）纳税人税款预储帐户的设立，应按照中国人民银行《银行帐户管理办法》的规定，办理开设“专用存款帐户”的有关手续，经当地人民银行审核同意后开立帐户。
（二）纳税人开设税款预储帐户后，应在纳税期前2至3天将与应纳税款等额的款项转存税款预储帐户，存入的时间和额度以保证及时足额纳税为准，税务、银行不得另外硬性规定。
（三）为纳税人办理税款预储帐户的金融机构，在办理税款收纳业务中，必须按照有关规定，“于当日办理库款的报解、入库手续。如当日确实来不及的，最迟在次日上午办理”。各级国库要加强日常检查工作，“对延解积压收入的，处以每日万分之五的罚款”。
（四）各级税务部门均不得在任何金融机构开设税款过渡帐户，税款一经实现，即应由经收的金融机构及时缴入国库。
（五）在本通知前已经进驻办税服务厅并能严格按照各项制度办理税款收纳的金融机构，需向当地人民银行国库部门补办审批手续，而且只能办理税款收纳业务；对还需进驻的金融机构，要报当地中国人民银行国库部门审批；未经审批的金融机构，不得进入办税服务厅。
四、税款的缴纳入库工作，涉及税务、财政、国库、银行几个部门，各部门要积极协调、紧密配合，共同做好这项工作。税务部门在进行申报纳税制度改革时，要兼顾其他有关部门的工作程序和现行规定，考虑下一步财税库计算机联网的要求，及时通告有关情况，征求有关部门的意见
；财政、国库、银行应以有利于税收征管，有利于税款及时足额入库出发，积极支持申报纳税制度的改革。各地应采取联席会议等形式，多通气、多协调，加强合作，并注意总结工作中的经验，发现问题及时向国家税务总局、中国人民银行总行、财政部汇报。



1997年8月7日