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深度解读:《无锡市房屋登记条例》重要条款

陈召利


　　我国《物权法》确立了不动产统一登记制度。但是，我国法律、行政法规至今未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出明确规定。根据《物权法》第二百四十六条的规定，无锡市人大常委会依法制定《无锡市房屋登记条例》并经江苏省人大常委会批准，于2009年9月23日正式公布，自2010年1月1日起施行。该条例明确了房屋登记的范围，对不同种类房屋登记的程序作了具体规定，对《物权法》的相关内容作了细化和补充，具有较强的针对性和可操作性，对于规范无锡市房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益等都具有重要意义。为了便于大家准确理解与及时掌握，本文兹对其中重要条款予以解读，供参考。

[要点提示1] 房屋应当按照基本单元进行登记。

　　第七条 房屋应当按照基本单元进行登记。基本单元是有固定界限、可以独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间。
　　基本单元的确定条件为：
（一）区分所有权建筑：具有独立的门牌号、户室号或者占位号，专有部分有固定界址，共有部分可分摊并共同管理的房屋为基本单元；
（二）非区分所有权建筑：住房有独立的门牌号、独立的出入通道、有包檐和山墙等独立的围护结构及必要的生活设施的房屋为基本单元；非住房以幢、层、套、间等有固定界限的空间为基本单元。

[深度解读]

　　申请人申请登记或者房屋登记机构办理登记，都面临一个问题：什么样的房屋可以进行登记。由于以往缺少对房屋登记基本单元的界定，全国各地出现一些开发商在未经行政主管部门批准的情况下，擅自分割销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等商品房，但是因分割后房屋单元无明确、固定界限，位置不确定，往往无法办理房屋所有权证，引发了大量的纠纷。建设部曾专门下发（94）建房管字第09号文件《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》，但是上述现象仍然屡禁不止。无锡市通过地方性法规的形式将房屋登记的“基本单元”予以清晰界定，必将有利于规范和杜绝任意分割房屋的行为，预防风险，减少纠纷。

[要点提示2] 历史遗留房屋无建设工程规划许可证明也可办理登记。

　　第二十五条 《中华人民共和国城市规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。
　　房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。

[深度解读]

　　由于历史客观原因，目前无锡市还存在因无法提供建设工程规划许可证明材料而未能办理房屋权属登记的情况，不利于保护房屋权利人的利益。本条专门针对这一问题提供了解决方案。需要注意的是，如申请登记的房屋位于合法取得的国有土地上，其建造时间必须是在《中华人民共和国城市规划法》实施前（即1990年4月1日之前）；如申请登记的房屋位于合法取得的集体土地上，其建造时间必须是在《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前（即1993年11月1日之前）。同时，申请登记的房屋权利人必须提供房屋权属的合法来源证明，如买卖合同、赠与合同、继承文件等。

[要点提示3]小区汽车库（位）权属认定标准明确。

　　第二十七条 申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）等一并登记。
建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。

[深度解读]

　　业主的建筑物区分所有权中，建筑区划内汽车库（位）的权利归属涉及广大业主的切身利益，一直是社会各界高度关注的热点问题，也往往成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾激化的焦点。然而，我国《物权法》的出台并未彻底解决这一问题。
　　为进一步明确建筑区划内汽车库(位)所有权的登记，本条以“汽车库(位)是否计入公共建筑面积进行分摊”为依据作为认定汽车库（位）的权属归全体业主所有还是开发商所有。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准，没有计入公摊面积的汽车库（位），登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），登记为全体业主共有。不过，全体业主共有的汽车库（位）没有产权证，但可以通过登记实现所有权，建设单位无权出售。
　　需要注意的是，本条规定仅仅是针对非人防工程部分的汽车库（位），而不适用于人民防空工程。根据《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的规定，依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。不过，人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用。为此，无锡市人防办于2009年下发《关于办理〈人防工程平时使用证〉的通知》，规定：从2009年开始，在全市实行持证使用人防工程。单位或个人投资建设的人防工程，由本单位或个人向工程所在的辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。住宅小区内依法配建的人防工程，由建设单位或小区物业管理公司向辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。已使用的人防工程应于2009年6月30日前到辖区人防主管部门申请办理。新竣工并通过验收的人防工程，使用前必须预先到辖区人防主管部门申请办理。任何单位或个人，逾期不办使用证，视同放弃。无证使用人防工程的，人防主管部门将采取措施予以制止，并依照《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十四条之规定进行处罚。

[要点提示4] 小区汽车库（位）不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。

　　第三十条 当事人申请建筑区划内汽车库（位）转移登记的，房屋登记机构应当分别在汽车库（位）和相对应房屋的登记簿上予以记载，并在相对应房屋的权属证书上注记。
房屋所有权人转让附有汽车库（位）所有权的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库（位）应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库（位）的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。

[深度解读]

　　通过本条规定可知，汽车库（位）只是作为房屋的附属设施，不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。根据《物权法》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。为保证满足这一规定，并考虑到在建筑区划内拥有两套或者两套以上房屋的业主转让部分房屋的情形，本条明确，房屋所有权人转让附有汽车库(位)的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库(位)应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库(位)的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。这有效避免产生“有车无房”的业主，也就是说，在无锡市不会存在只享有汽车库（位）的所有权而没有房屋所有权的业主。

[要点提示5]预告登记的效力

　　第四十九条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋的，房屋登记机构不予登记。
中国政府 俄罗斯联邦政府


中华人民共和国政府和俄罗斯联邦政府环境保护合作协定


（签订日期１９９４年５月２７日 生效日期１９９４年５月２７日）
　　中华人民共和国政府和俄罗斯联邦政府（以下简称“双方”），认识到为了两国人民及子孙后代的切身利益，保护和改善环境是极其重要的；
　　相信双方在环境保护方面的合作是相互受益的，并将进一步增进两国人民之间的信任和友谊；
　　充分考虑到两国的自然地理条件、法律、法规和生活习惯；
　　决心努力实现有利于自然生态保护的自然资源的可持续利用；
　　鉴于一九九二年十二月十八日中华人民共和国和俄罗斯联邦关于相互关系基础的联合声明，希望进一步加强两国间在环境保护方面的交流与合作；
　　注意到一九九二年六月在里约热内卢召开的联合国环境与发展大会的有关文件，达成协议如下：

　　第一条　双方将在平等互利的基础上促进在环境保护领域内的合作。

　　第二条　双方将在下述与环境保护有关的领域内开展合作：
　　（一）大气污染及酸雨的防治；
　　（二）水资源综合利用和水体保护，包括边境河流；
　　（三）危险废物的运输、利用和处置；
　　（四）清洁生产工艺和技术；
　　（五）海洋环境保护，特别是西北太平洋的保护；
　　（六）环境监测、评价及预报；
　　（七）自然生态环境及生物多样性保护，包括边界地区的共同自然保护区的建设和管理；
　　（八）城市及工业区的环境保护；
　　（九）环境保护宣传和教育；
　　（十）环境影响评价；
　　（十一）环境保护和自然资源利用的法律、法规、政策，特别是有关的经济政策；
　　（十二）双方同意的与保护和改善环境有关的其他领域。

　　第三条　双方的合作可通过下述方式进行：
　　（一）交换有关环境保护的研究、技术、产业、政策及法律法规等方面的信息和资料；
　　（二）科学家、技术人员以及其他专家的交流；
　　（三）共同举办由科学家、技术人员和其他专家参加的有关环境保护的研讨会、专题讨论会及其他活动；
　　（四）实施双方商定的合作计划，包括开展联合研究；
　　（五）双方同意的其他方式。

　　第四条　双方在适当的情况下应鼓励地方政府及各种团体和机构之间在环境保护领域内的合作。但对上述各合作组织间的契约双方均不承担责任。

　　第五条　本协定应在双方各自国家的法律法规允许，以及在可能使用的资金及其他资源的范围内实施。

　　第六条　双方或双方确认的合作项目实施部门可根据本协定签订关于具体合作项目的执行协议。

　　第七条　负责本协定实施的组织和协调工作的各自政府部门：
　　中方为中华人民共和国国家环境保护局，
　　俄方为俄罗斯联邦环境保护和自然资源部。

　　第八条　本协定的任何规定不应影响对双方任一方具有法律拘束力的任何其他协定。

　　第九条　为实施本协定，双方同意设立中俄环境保护联合小组以检查与评价本协定的实施情况，制订双方在一定期间内的合作计划，并于必要时为双方提供加强本协定范围内合作的具体办法。双方自本协定签字之日起三个月内各自指定一人为工作组两主席之一。原则上联合工作组每年轮流在中华人民共和国和俄罗斯联邦召开会议。

　　第十条　经双方同意，可对本协定进行修改。

　　第十一条　本协定自签字之日起生效，有效期五年。除非任何一方在期满前六个月书面通知对方终止本协定，否则本协定有效期将自动延长五年，并依此法顺延。
　　本协定于一九九四年五月二十七日在北京签字，一式两份，每份都用中、俄文写成，两种文本同等作准。

　　　　中华人民共和国政府　　　　　　　俄罗斯联邦政府
　　　　　　代　　　表　　　　　　　　　　代　　　表
　　　　　　　解振华　　　　　　　　　达尼洛夫·达尼里扬
　　　　　　（签字）　　　　　　　　　　　（签字）